IL  CONTRATTO PRELIMINARE O "COMPROMESSO"

Il preliminare di vendita, o “compromesso”, è il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini. Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata: ad esempio per l’acquirente la ricerca di un mutuo e per il venditore la consegna di una nuova casa. Con la firma del preliminare il venditore e l’acquirente assumono un obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo di compravendita con il quale si trasferisce la proprietà (o altro diritto reale) di un immobile.

È importante distinguere il preliminare dalla proposta d’acquisto, che impegna solo la parte che l’ha firmata. La proposta d’acquisto è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo. La proposta d`acquisto deve essere accompagnata normalmente dal versamento di una somma di denaro a titolo di “caparra“. Tale somma resta “bloccata” per tutta la durata di validità della proposta di acquisto. Nel frattempo il venditore è libero di valutare anche altre offerte. La sottoscrizione del preliminare, che è anch’essa normalmente accompagnata dal versamento di una determinata somma di denaro a titolo di “caparra”, impegna, invece, da subito entrambe le parti. Occorre ricordare tuttavia che nel momento in cui la proposta dell’acquirente viene accettata dal venditore, con la firma di quest’ultimo si conclude di fatto il preliminare di vendita, che avrà le clausole indicate nel testo rigido della proposta d`acquisto.

Spesso, per tener conto delle più varie esigenze delle parti, si firma un nuovo preliminare, più specifico e articolato, che sostituisce il modulo prestampato della proposta d`acquisto. Tuttavia per la stipula del nuovo preliminare, a modifica e ad integrazione delle disposizioni contenute nella proposta d`acquisto accettata dal venditore, serve l’accordo di entrambe le parti, in mancanza del quale o ci si ritira dall’affare (perdendo o dovendo restituire il doppio della caparra) o si è costretti a rispettare gli impegni assunti con la sottoscrizione della proposta d`acquisto.

IL CONTRATTO PRELIMINARE DOVRA` CONTENERE tutte le clausole di un contratto di vendita, completo ed efficace. Gli aspetti da considerare sono tanti, i più importanti:


Gli elementi principali della vendita

Il preliminare dovrà senz’altro indicare gli elementi principali della vendita quali il prezzo e la casa da acquistare, l`indirizzo e una precisa descrizione. La casa dovrà essere inoltre indicata con i dati del Catasto.  È fondamentale che il preliminare contenga tali elementi, pena la sua nullità. Si consiglia inoltre di procedere all’identificazione degli immobili in vendita mediante le planimetrie catastali che dovranno essere allegate al contratto preliminare.

La verifica della proprietà e dell’inesistenza di vincoli

La prima e più importante verifica da fare – allo scopo di non incorrere nel rischio che un terzo possa impugnare, a ragione, l’atto di compravendita – è quella di accertare che il promittente venditore che firma il preliminare di vendita sia il vero proprietario. Bisogna verificare innanzitutto se chi firma ha un valido atto di acquisto (la provenienza); se lui stesso ha comprato dal vero proprietario, risalendo, in sostanza, di vendita in vendita, fino a ricostruire la storia della casa nei venti anni precedenti. Con questa verifica si controlla l`eventuale presenza di ipoteche o servitù, ossia diritti che in genere possono essere esercitati sulla casa (ad esempio il diritto di passaggio nel giardino) o eventuali trascrizioni pregiudizievoli (che possono cioè pregiudicare i diritti dell’acquirente).

La regolarità edilizia

È importante anche verificare la regolarità edilizia della casa: se è stata costruita con regolare permesso di costruire, se esistono domande di condono in corso, se è agibile, e altro ancora.

I rapporti condominiali

Se si vende o si acquista un appartamento in condominio, è bene inoltre già al preliminare di vendita leggere il regolamento di condominio, verificare se ci sono eventuali delibere dell’assemblea condominiale inerenti lavori di straordinaria amministrazione e soprattutto spese condominiali non ancora pagate dal venditore.

...le altre verifiche

* verifiche inerenti la conformità degli impianti (elettrico, idraulico, di riscaldamento, etc.) alle norme di sicurezza;
* verifiche inerenti la specifica disciplina prevista per i preliminari di immobili da costruire (fideiussione, polizza assicurativa decennale indennitaria, etc.);
* verifiche inerenti eventuali vincoli urbanistici gravanti sui terreni;
* verifiche su eventuali vincoli culturali o ambientali paesaggistici gravanti sugli immobili;
* verifiche inerenti eventuali prelazioni convenzionali o legali;
* verifiche inerenti il regime fiscale del trasferimento (assoggettabilità ad I.V.A., eventuali agevolazioni fiscali, plusvalenze ect
*  verifiche sulla commerciabilità di immobili di edilizia residenziale pubblica.

Il contratto preliminare deve avere la stessa forma prescritta dalla legge per il contratto definitivo, pena la sua nullità. Pertanto il preliminare per la compravendita di immobili deve essere in forma scritta: atto pubblico o scrittura privata.

LA REGISTRAZIONE

La registrazione consiste nella presentazione del preliminare all’Agenzia delle Entrate per il pagamento delle relative imposte. È obbligatoria e deve essere fatta entro 20 giorni dal perfezionamento del preliminare cioè dalla sua firma o comunque da quando l’acquirente ha notizia che il venditore ha accettato la proposta.

Le principali imposte da pagare sono l’imposta di registro in misura fissa (oggi pari a 168 euro) e l’imposta proporzionale pari allo 0,50% della caparra. In presenza di acconti prezzo, se la vendita è soggetta a imposta di registro, sarà dovuta anche l’imposta proporzionale pari al 3% di ciascun acconto. L’imposta pagata in relazione alla caparra o a eventuali acconti potrà essere dedotta dall’imposta di registro dovuta per la vendita se questa non è soggetta ad IVA.

TRA IL PRELIMINARE E IL REGITO NOTARILE

Il preliminare deve contenere tutte le clausole di una vendita. Pertanto già al preliminare le parti sono chiamate alla massima collaborazione per agevolare la verifica di tutte e condizioni necessarie per la firma del contratto.

Per agevolare le parti, indichiamo di seguito, i documenti e gli adempimenti più importanti:

Il venditore dovrà fornire:

* copia del suo atto notarile di acquisto con nota di trascrizione (o la dichiarazione di successione e i relativi documenti) e regolamento di condominio;

* planimetria catastale evidenziando se la casa è di fatto uguale alla planimetria;

* tutti i provvedimenti edilizi/urbanistici (Denunce di Inizio Attività, permessi di costruire, condoni etc.)

che riguardano la casa, con tutti i documenti presentati al Comune (piantine, ricevute di pagamento e simili);

* certificato di agibilità;

* certificato di stato civile;

* contratto di locazione qualora l`immobile sia locato a terzi;

* dichiarazione di conformità degli impianti qualora gli impianti interni siano a norma di legge o in caso contrario andranno fatti redigere da un tecnico specializzato, salvo diversa pattuizione tra le parti;
 
* Se l`immobile è gravato da ipoteca:
       - copia del contratto di mutuo;

       - ricevuta del versamento di estinzione mutuo o l`ultimo bollettino

       - eventuale copia dell`atto di assenso alla cancellazione di ipoteca o richiesta di estinzione d’ufficio.

Il compratore a sua volta dovrà:

*  confermare se lo stato di fatto dell’immobile, visionato nel corso del sopralluogo, è conforme alla planimetria catastale;

* confermare se usufruisce di agevolazioni fiscali per la prima casa e di eventuali crediti di imposta (ossia se l`ha, per esempio, venduta da meno di un anno); in tale ultimo caso dovrà fornire al notaio l’atto di acquisto e di vendita della casa;

* fornire il certificato dello stato civile.

E` obbligatorio comunicare, per entrambi le parti, l`intervento del mediatore nell`operazione immobiliare, in tal caso dovranno comunicare al Notaio i relativi dati (nome, p.iva, num. iscrizione all`albo dei mediatori) il costo della mediazione e dovranno fornire coia dei mezzi di pagamento usati.